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Michael Ferrari
Avec les DPE biaisés, vous ne posséderez rien et vous ne louerez rien non plus
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71% des DPE sont erronés et 50% du parc immobilier francilien sera bientôt interdit à l'allocation. C'est de la folie. C'est du même niveau que de vouloir mettre l'économie russe à genoux. Alors, pourquoi, malgré son rôle critique, le DPE reste-il si peu fiable? Est-ce que c'est un pas supplémentaire vers le « vous ne posséderez rien »? Et surtout, qu'est-ce que vous pouvez faire pour en sortir gagnant? Le DPE est vivement décrié. Il a carrément été suspendu pendant plusieurs mois fin 2021 en raison d'anomalies. Mais il est désormais bien installé.
Et quand on sait que ce diagnostic déclenche toute une série de restrictions et interdictions pour les logements les moins bien notés, forçant beaucoup de propriétaires à faire des travaux parfois chers, complexes ou à défaut à vendre, et bien c'est normal de vouloir s'assurer qu'il est fiable et de tirer la sonnette d'alarme. Quand ce n'est pas le cas, et bien c'est ce qu'on va voir dans cette vidéo. C'est le moment de t'abonner à cette chaîne et de liker cette vidéo. Ça nous donnera de la force pour en créer davantage.
Je t'invite aussi à rejoindre le club vie riche revenu passif en description où nous parlons d'investissement entre nous et nous avons un live privé pour échanger ensemble et partager nos recommandations. Ne reste pas seul, rejoigne-nous! Le premier point c'est qu'avant l'entrée en vigueur du DPE en juillet 2021, la méthode utilisée était celle dite sur-facture. C'est-à-dire que la note était générée en fonction des factures de consommation en hygétique. Le problème c'est que pour un même logement, la note pouvait varier considérablement selon le nombre d'occupants et leurs habitudes de consommation.
L'autre gros problème c'est que souvent il y a des logements qui n'étaient pas occupés ou dont on n'avait pas les factures et le DPE était indiqué vierge ce qui ne permettait pas d'en estimer la performance énergétique. L'un des objectifs du nouveau DPE c'est donc de proposer une méthode de calcul unifiée reposant uniquement sur les caractéristiques physiques du logement comme le bâti, la qualité de l'isolation, le type de fenêtre, le type de chauffage, etc. Cette méthode, c'est la méthode 3CL. Elle considère un usage standard du logement à savoir une occupation de 16 heures par jour en semaine et 24 heures le samedi et le dimanche.
Une semaine d'absence durant la période de chauffe, deux semaines en été, une température intérieure de 19°C le jour réduite à 17°C la nuit en saison de chauffe. Des données climatiques départementales moyenne sur 30 ans, une consommation de chotte sanitaire calculée sur la base de la surface habitable et d'un taux d'occupation standard pour cette surface. Autre évolution, l'étiquette du DPE ne se limite plus à l'énergie primaire mais tient aussi compte des émissions de gaz à effet de serre. Le logement reçoit donc une note aussi sur ce critère là. Et c'est la plus mauvaise performance entre les émissions de gaz à effet de serre et la performance énergétique qui détermine la classe du logement.
La présentation du DPE fait désormais apparaître le montant théorique et des factures énergétiques ainsi que des recommandations de travaux pour améliorer la note. Et enfin, le DPE est désormais opposable, ce qui veut dire que le locataire ou l'acheteur peuvent demander une compensation voire entamer une action en justice s'il s'estime lésé. Là où on voit bien tout de suite quelques points qui vont poser problème, c'est par exemple le fait que ce soit la moins bonne performance des deux qui détermine la classe du logement. Vous le voyez sur ce graphique, les valeurs pour chaque note. Prenons par exemple si la consommation énergétique d'un logement est de 180 kW par m² par an, il est classé D en consommation énergétique.
Si ces émissions de CO2 sont estimées à 68 kg de CO2 par m² par an, cela le place en catégorie E pour les gaz à effet de serre. Et comme c'est la moins bonne note qui est retenue, il sera classé E. Et vous pouvez faire tous les travaux que vous voulez pour améliorer cette consommation énergétique. Ça ne change rien tant que vous n'améliorez pas la note des émissions à effet de serre. Cela dit, ce n'est pas la situation la plus fréquente et ce serait peut-être le moindre mal, le moindre des soucis pour le DPE.
Mais quand même l'étiquette des gaz à effet de serre favorise les logements à chauffage électrique qui sont considérés comme moins émetteurs que ceux chauffés au gaz. Et c'est aussi pourquoi les logements chauffés au fioul auront un mauvais DPE, quoiqu'il arrive. Un autre problème, c'est que la méthode de calcul ne peut pas être parfaitement unifiée. Il y a des variations. Par exemple en co-propriété, il va y avoir la possibilité de faire un DPE dit collective et vous aurez la possibilité à partir des données de l'immeuble de générer un DPE pour votre appartement. Ça peut être pas si mal si le système de chauffage est collectif ou si vous êtes propriétaire de tout l'immeuble.
Pour autant, cette méthode ne reflète pas exactement les performances du logement puisque la note obtenue à partir de ces caractéristiques de l'immeuble est d'un échantillon repentatif dès l'eau. Pourtant, ce DPE aura la même valeur légale qu'un DPE réalisé sur le logement spécifiquement. Et je vous passe toutes les différentes méthodes de calcul à appliquer selon que le chauffage est collectif ou pas, qu'il est géré de façon homogène ou pas. Enfin, on nous dit que le calcul est fait pour un usage standard et qu'il ne faut pas tirer de conclusion sur ce que sera la véritable consommation énergétique des occupants du logement. Pour autant, le document indique bien un montant, tout théorique qu'il soit, des factures d'énergie.
Le DPE en plus est opposable si le locataire ou l'acheteur s'estime lésé. C'est donc normal que les gens fassent le lien avec la consommation réelle et ce n'est pas étonnant de voir des études qui comparent le DPE et ce qui est consommé réellement. Et si vous voulez savoir comment profiter du DPE en tant qu'investisseur, et bien moi j'ai créé un programme dans lequel je vous explique comment transformer une passoire thermique en appartement rentable, lien en description. Vous verrez notamment quels sont les équipements à installer et les travaux à faire les moins chers pour gagner une lettre ou deux.
Alors justement ce qui s'est passé, c'est qu'il y a eu une étude faite par la société de conseil en énergie HelloWatt publiée la semaine dernière dont je vous parlais en introduction. Elle a comparé le DPE de 221 logements à leur consommation réelle mesurée par compteurs connectés. Je vous mettrai le lien en description, vous pourrez voir la méthodologie adoptée pour rendre les données comparables. Qu'est-ce qui est ressorti de ces comparaisons? Vos nombres de D, ce n'est pas très glorieux. Dans 40% des cas, il y a une classe d'écart, dans 31% des cas, il y a plus. Et dans 29% des cas, le DPE correspond à la consommation réelle. Donc il y aurait un tiers des DPE qui serait juste.
Vous voyez, il y a une nuage de points, et bien chaque point représente un des logements de l'étude. En bas, en abscisse, vous avez la consommation estimée par le DPE, et à la verticale, en ordonnée, la consommation réelle. Imaginez une diagonale, tout ce qui est sur ou au plus proche de la diagonale, c'est le logement dont la consommation a été bien estimée. Et quand on s'éloigne de la diagonale vers le haut, ce sont les logements qui consomment plus que le DPE, quand on s'éloigne vers le bas, ceux qui consomment le moins. Sur cette matrice, on voit à l'horizontale de la classe DPE, et à la verticale, la classe qui devrait être attribuée en fonction de la consommation réelle.
Vous voyez par exemple que pour les logements classés G au DPE, 3 pourrait avoir la note C sur la base de leur consommation réelle. 5 logements notés F pourraient avoir la note C, et 5 autres une note D. 6 notés D auraient pu avoir une note B. On voit aussi que 14 logements notés D, E, F qui parlent leur consommation réelle devraient être classés G. Alors évidemment, cette étude a fait réagir, et notamment les diagnostiqueurs qui sont en première ligne.
Vous avez par exemple la chambre des diagnostiqueurs immobiliers de la FNIN, qui rappelle qu'on ne peut pas mettre en opposition les consommations réelles d'énergie et les étiquettes DPE, puisque les usages des uns et des autres varient fortement d'une personne à une autre, et selon le nombre d'occupants du logement. Vous vous souvenez de ça? On en a parlé au début. Dans ces conclusions, l'étude des logements notés anticipent ce genre de critiques, et l'auteur dit, même si le DPE n'est pas conçu pour être un estimateur précis de la consommation, puisqu'il simule un comportement normalisé, et ne prend en compte qu'une part de la consommation.
En effet, dans le cas de la consommation énergétique, le manque de corrélation entre DPE et consommation est inquiétant, et pourrait même indiquer un problème dans sa méthodologie, sa pertinence ou son implémentation. Il précise aussi que dans le cas où la méthode serait fiable et correctement implémentée par les diagnostiqueurs, ça voudrait quand même dire que les hypothèses faites sur le comportement des occupants sont irréalistes, et que la variation d'un occupant à l'autre noie tout impact significatif du battement sur lui-même sur sa consommation. Ce n'est pas la première à mettre en cause la fiabilité du DPE. En septembre 2022, l'UFC Cochazur avait comparé plusieurs diagnostiqueurs pour un même bien.
Ils avaient pris sept maisons, ils avaient fait faire quatre à cinq diagnostiques pour chacune d'entre elles. Résultat, il n'y a qu'une seule maison qui s'est vue attribuer la même classe pour chaque diagnostiqueur. Pour les six autres, il y a eu des divergences. Il y en a même une pour laquelle la classe allait de B à E, alors qu'elle était en basse consommation. Et ce n'est pas que la notation qui posait problème. L'étude fait aussi état de conseils ahurissants, avec notamment un installateur qui recommandait la pose d'un chauffe-eau solaire, alors que la maison en disposait déjà. D'un diagnostiqueur à l'autre, les estimations de travaux jugés essentiels pour une même maison varient entre 3 000 et 30 000 euros.
Là, pour le coup, on est vraiment sur un problème de compétences dont sont bien conscients les diagnostiqueurs eux-mêmes. Et enfin, on y ajoute des frauds organisés comme ici. Cette personne dit, au total, 3 576 diagnostics de performance énergétique ont été effectués sous le nom et la certification de cet ancien salarié dont plus de 400 comptabilisées pour une seule journée. Certains DPE avaient même été réalisés des jours où j'étais en congé, raconte le technicien concerné. Alors comment on fait pour améliorer la fiabilité de ce DPE? Il y a des diagnostiqueurs qui sont évidemment consensieux, qui passent du temps sur chaque DPE pour faire un repérage valable, faire des recherches quand il leur manque des informations, qui ont l'expérience terrain.
Et bien ceux-là vont faire correctement leur travail. Mais derrière, il y a tous ceux et ils sont nombreux, et c'est peut-être même la majorité, qui vont vouloir aller vite parce qu'ils ne facturent pas trop cher, ils ne veulent pas passer trop de temps, ils n'ont pas vraiment les compétences techniques et s'il leur manque des informations, ils mettent l'information par défaut qui attribue généralement la plus mauvaise note pour chacun des postes d'un logement. Donc au-delà de la méthode qui est discutable, c'est la qualité des informations saisies qui est déterminante. Donc pour améliorer la fiabilité du DPE, il faut être sur place avec le diagnostiqueur, lui fournir les informations et vérifier tout ce qu'il saisit.
C'est sûr que le DPE que tu demandes à ton agence pour ton appartement où tu n'es pas sur place, il va avoir une sale note, c'est certain. Ça, je vous le dis par expérience, mais je ne suis pas le seul à faire ce constat. Il y a carrément Assad Moueb qui est le président de la fédération des diagnostiqueurs immobiliers qui expliquait en octobre dernier au micro de BFM TV les mauvaises pratiques qui gangrènent la profession. Déjà, il faisait un constat, c'est que le DPE, jusqu'il y a peu, c'était une simple formalité et le diagnostiqueur était un simple technicien qui était là pour vendre un papier nécessaire à une transaction, mais sans grande importance.
Et d'un coup, le DPE est devenu déterminant à plusieurs égards et le diagnostiqueur se retrouve avec une pression énorme sur les épaules à laquelle il n'était pas tout à fait préparé. Et donc, sans compter que l'évolution du DPE a créé un gros appel d'air dans la profession. Parmi les mauvaises pratiques à éradiquer, il y aurait notamment l'usurpation de certification, donc c'est le problème numéro un. Et donc pour y remédier, la fédération propose d'eurodater et géolocaliser les rapports. Il y a des formations trop courtes et un manque de formation de terrain à l'issue des formations théoriques, puisque la plupart des diagnostiqueurs ne viennent pas du monde du bâtiment.
Ils se lancent souvent à leur compte, se retrouvent avec d'immenses responsabilités pour lesquelles ils ne sont pas préparés. Il y a le fait que des organismes de formation puissent aussi être des organismes de certification, bon ça peut donner lieu à des dérives, et le fait que la profession pue l'huile de diagnostiqueurs à bas prix, qui du coup ne vont pas prendre le temps de faire un repérage de qualité. Mais les diagnostiqueurs ne sont pas les seuls responsables. L'algorithme lui-même est rempli d'abérations, notamment vis-à-vis des petites surfaces. Par exemple, le shot sanitaire qui est exprimé en fonction des mètres carrés et comme le disait un diagnostiqueur, prendre une douche dans un studio c'est mal, mais dans un château du coup c'est bien.
Et selon lui, le shot sanitaire compte pour 50% du DPE des petites surfaces. La consommation énergétique elle est aussi exprimée en fonction des mètres carrés du logement. Une solution ça serait de les baser sur des mètres cubes. Après tout, ce qu'on chauve c'est plutôt des mètres cubes que des mètres carrés. Pour faire remonter la note de consommation énergétique d'un petit logement, il faut faire le calcul, mais il y a des cas où c'est intéressant d'installer une chaudière à gaz à condensation, de manière à passer d'une classe G à une classe E. Ce faisant, le logement va augmenter ses émissions de gaz à effet de serre et donc passer d'une classe C à D ou E.
Mais au global, il y aura peut-être un DPE E au lieu de G. Avec une même isolation des parois, le rapport de la surface des pernitives par rapport à la surface habitable est plus grand dans un petit logement que dans un gros logement. A niveau d'isolation égale, il y a donc une discrimination pour les petites surfaces et ce n'est rien n'est prévu dans le DPE pour compenser cela. Maintenant, faisons le lien entre DPE et crise du logement en France et toutes les aberrations du DPE, vous allez voir, c'est un petit peu hallucinant.
La première aberration, c'est qu'on passe à côté de la visée écologique parce que déjà à la base, c'était la motivation d'améliorer la consommation énergétique, donc de faire des économies. Il impose des travaux et ce travaux c'est de la pollution. Les travaux n'ont pas forcément un impact significatif sur la performance énergétique du logement puisque le comportement des habitants a une influence non négligeable comme le montre l'étude des low-watt notamment. Et surtout, la plupart des recommandations et la manière d'améliorer la note d'un logement c'est d'installer notamment des pompes à chaleur.
Alors est-ce que c'est une logique d'un point de vue écologique de changer un chauffage classique électrique et d'installer une pompe à chaleur qui va nécessiter beaucoup plus de matières premières à être produite qui va tomber en panne au bout d'un certain temps etc. La question mérite d'être posée. En 2017, déjà l'Agence de l'environnement de la maîtrise de l'énergie concluait que 75% des travaux intégraient un volet énergétique et n'avaient pas permis d'améliorer la classe énergétique de la maison. Deuxième aberration, ce sont les propriétaires-buyers qui sont visés. Le DPE empêche la location de passeport thermique mais n'empêche personne d'en acheter une pour l'occuper soi-même.
Pourtant une passeport thermique, ça reste bien une passeport thermique qu'on soit propriétaire ou locataire non? Troisième aberration, la baisse des biens disponibles à la location. C'est censé améliorer la qualité du parc locatif sauf que l'interdiction de louer des passeports énergétiques qui n'en sont pas forcément en plus à cause de la variation du DPE va faire baisser l'offre locative. Elle a déjà baissé de 18% en un an et à Paris, c'est devenu un parcours du combattant pour trouver un logement. Selon l'Institut Paris Région, la moitié du parc immobilier d'Ile-de-France a une note E ou moins bonne et pourrait être interdite à la location d'ici à 2034. 27% des logements sont classés E, 13% F et 11% G.
Rien que pour la ledger, c'est 560 000 logements qui sont concernés. Tous ne sont pas mis à la location mais ça donne quand même une idée. Quatrième aberration, on accentue la crise du logement en poussant les propriétaires vers la location court durée. Dans un sondage de la Fédération nationale de l'immobilier réalisé en septembre dernier, 26% des propriétaires préfèrent revendre leurs biens plutôt que de le rénover sachant que les logements F et G représentent 1 600 000 logements en France. Qu'est-ce qui freine les propriétaires? Évidemment le coût. Pour le président de l'FN et IM, Grand Paris, pour de la rénovation énergétique, on est à 1 000 à 1 500 € du m² en moyenne sans compter la variation des matériaux.
Or, dans les propriétaires du parc locatif, il y en a quand même 30% qui ne sont pas soumis à l'impôt sur le revenu. Ce sont typiquement des artisans ou des commerçants qui ont ce bien en complément de revenu. Donc ils n'ont tout simplement pas les moyens. Et deux tiers des propriétaires bailleurs en France n'ont qu'un seul logement. Ce ne sont pas des investisseurs professionnels qui peuvent se reposer sur d'autres loyers pour tenir le coup dans l'intervalle et financer les travaux de leur passe-feuille thermique. Ils n'ont pas forcément en plus les connaissances d'un point de vue bancaire ou fiscal pour optimiser tout cela comme on peut le faire nous en tant qu'investisseurs.
On observe que ce sont d'ailleurs beaucoup de retraités ou de personnes en fin de carrière qui n'ont pas la couverture financière nécessaire. On est bien loin du mythe du riche propriétaire. À la vente, il y a une décote de 10 à 15% donc soit la personne se tourne vers le secteur immobilier moins réglementé qu'est la location court durée, soit elle vend avec une décote à un investisseur comme vous et moi qui saura quoi faire pour améliorer le DPE et qui l'aura lui-même probablement même en court durée. C'est vrai que le ministre des Légaloisements avait déclaré vouloir interdire la location des passe-feuilles thermiques sur Airbnb mais pour l'instant la loi n'a pas été votée.
Airbnb essaie de devancer cela puisqu'en octobre dernier ils ont proposé à leurs autres des aides allant de 1000 à 2200 euros pour chaque acte de rénovation, isolation, pompe à chaleur, panneaux solaires, etc. Cinquième et dernier scandale, le calendrier intenable parce que que ce soit la FNAIM ou la fédération des diagnostiqueurs tout le monde s'accordera à dire que le calendrier du gouvernement sera intenable et que tout cela a été fait un petit peu dans la précipitation. Seule 16% des 700 entreprises françaises sont formées et agréées RGE, reconnues Garant de l'environnement qui est un label nécessaire.
Du coup il faut attendre au moins 8 à 12 mois pour réaliser les travaux quand ce n'est pas deux ans ou plus particulièrement dans le cas des copropriétés qui eux ont des plans pluriannuels. En plus les aides c'est ridicule je vais vous en parler prenant un exemple chiffré avec Paris. Si vous faites des travaux de rénovation pour 20 000 euros on peut obtenir 3750 euros de ma prime rénovation, c'est le dispositif gouvernemental, 4000 euros d'éco rénovant plus qui est un dispositif parisien et 2100 euros d'exonération de taxe foncière. Les aides et les exonérations couvrent presque la moitié du coût, vous dites ah c'est génial mais en fait pas tout à fait.
Parce que l'objectif de la mairie c'est de parvenir à la rénovation d'au moins 6000 logements en 2026 soit trois fois plus que le chiffre de 2021 mais tout ça reste bien en deçà des 40 000 logements qu'il faudrait rénover chaque année d'ici 2030 pour atteindre les objectifs. La solution proposée par la FNaIM c'est de suspendre l'indécence et donc l'interdiction de location dès que les travaux sont planifiés. Encore une fois c'est une affaire à suivre. Et justement la dernière aberration c'est les primes à la rénovation, la véritable usine à gaz. Je l'avais abordé dans une précédente vidéo, le gouvernement annonce des objectifs élevés pour les primes à la rénovation mais le système est juste ridicule.
Déjà au lieu de faire simple il y a plusieurs dispositifs qui ne sont pas gérés par les mêmes organismes. Ensuite face à la complexité la plupart des gens sont juste découragés et ceux qui ont la patience de déposer les dossiers observent des délais très longs de 6 mois à 9 mois voire plus pour récupérer souvent des clopinettes. Et je ne parle même pas de toutes les installations à 1€ faites n'importe comment à la David et dont très souvent les clients sont déçus. Maintenant terminons avec quelques astuces pour faire établir un bon DPE.
Déjà la première c'est que vous devez chercher et mener votre enquête à l'avance pour avoir les bons justificatifs à fournir au diagnosticeur et répondre à un maximum de ces questions. Si vous n'avez pas ou vous ne retrouvez pas les justificatifs et que le repérage ne suffit pas, il y aura des champs non renseignés qui feront baisser la note. Ensuite si le DPE ne vous convient pas, faites le faire par un autre diagnosticeur. Vous le faites refaire une fois, deux fois, trois fois. Et je ne parle même pas de DPE de complaisance où vous allez payer le diagnosticeur en plus sous la table.
Je vous parle juste de refaire faire des diagnostics par d'autres personnes pour avoir gardé le meilleur de tous les diagnostics que vous aurez fait faire pour un même logement. Et ça c'est la meilleure astuce, le meilleur rapport qualité prix pour gagner une lettre sur votre DPE. C'est gratuit profitez-en. Si vous avez des travaux à faire, vous pouvez demander un DPE projeté pour vous assurer que ça améliorera vraiment votre note. Tous les diagnosticeurs ne vont pas vouloir le faire mais c'est possible de le demander. C'est juste que le document ne comportera pas, les références réglementaires ne seront pas envoyées à l'ADEME qui est l'agence de la transition écologique qui centralise les DPE.
Par exemple vous pouvez vous rendre compte, ça arrive parfois, qu'il vaut mieux ne pas avoir de VMC qu'avoir une VMC simple qui va dégrader davantage votre note qu'une simple aération par fenêtre ouverte. Et oui c'est des choses qui arrivent. Donc si le jour du diagnostic, le diagnosticeur vous lui dit qu'il n'y a pas de VMC et qu'il n'indique pas de VMC, il y a de très nombreux cas où vous aurez une note supérieure au fait d'indiquer une VMC simple flux de base qui sera considérée comme peu performante d'un point de vue écologique. En tant qu'investisseur, le DPE peut être une véritable aubaine, j'ai lu quelque part que l'on pouvait transformer le plan en or, c'est exactement ça.
Vous l'avez vu, il y a plein de propriétaires qui sont découragés par la surréglementation, qui ne veulent plus louer, qui n'ont pas les moyens de faire les travaux recommandés ni la motivation pour faire toutes les démarches. En fait ils ont juste pas l'énergie pour maîtriser les 2 sous du PE et en sortir gagnant, c'est trop complexe. Et c'est là qu'en tant qu'investisseur pro, vous avez des opportunités. Et donc si vous voulez savoir comment profiter du DPE en tant qu'investisseur, je vous mettrai le lien en description vers mon programme où je détaille les stratégies que j'applique.
Le DPE n'est ni plus ni moins que le reflet des décisions idiotes sous couvert de bon sens et de bon sentiment qui vont produire des effets secondaires néfastes pour les locataires qui vont de plus en plus avoir de mal à se loger. C'est très bien pour nous propriétaires, ça nous donne du pouvoir, ça nous permettra d'augmenter nos loyers puisqu'il y aura tout simplement moins d'offres disponibles. En plus comme on aura fait un petit peu des travaux, ça sera d'autant plus justifié d'augmenter les loyers. C'est pas moi qui fais les règles, je me contente juste de m'y adapter et d'en profiter au maximum pour garder, développer ma liberté financière. Bon DPE à tous et bons investissements!.
S K R Y B O T
Skrybot. 2023, Video transcriptions from YouTube
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